«Το συγκεκριμένο διαμέρισμα κοστίζει 360.000 ευρώ. Εφόσον ενδιαφέρεστε, να σας εξηγήσω τα διαδικαστικά.

Στο συμβόλαιο θα γράψουμε 240.000 ευρώ, δηλαδή την αντικειμενική αξία του σπιτιού και τα υπόλοιπα 120.000 ευρώ θα μου τα φέρετε στο γραφείο, όταν προχωρήσουμε στην οριστική συμφωνία». Με τη φράση αυτή, κατασκευαστής πολυκατοικίας σε περιοχή των νοτίων προαστίων επιχείρησε, πριν από λίγες ημέρες, να εξηγήσει στον εμβρόντητο πελάτη του τη «διαδικασία» που πρέπει να ακολουθήσει, ώστε να «κλείσει» ένα από τα διαμερίσματα 120 τ.μ. που σχεδιάζει σε πολυκατοικία που θα ξεκινήσει να ανεγείρεται τις επόμενες εβδομάδες.

Μεγάλη φοροδιαφυγή

Ο ανυποψίαστος και αμύητος στα της αγοράς ακινήτων ενδιαφερόμενος αγοραστής προχώρησε σε διευκρινιστικές ερωτήσεις, ώστε να είναι σίγουρος ότι κατάλαβε σωστά. «Δηλαδή μου ζητάτε να πάω στην τράπεζά μου, να σηκώσω 120.000 ευρώ και με τα χρήματα στα χέρια να έρθω και να σας τα δώσω στο γραφείο σας;», ρώτησε, μεταξύ άλλων. Η απάντηση ξεκάθαρη και σαφής από κάποιον που, ως φαίνεται, επιδίδεται στη συγκεκριμένη πρακτική για πολλοστή φορά. «Μην ανησυχείτε. Οι τράπεζες δίνουν πλέον χρήματα. Αν βέβαια διστάζετε και θέλετε να προχωρήσουμε σε πληρωμή του συνολικού ποσού μέσω τράπεζας, τότε να έχετε υπόψη σας ότι η τιμή θα ανέβει πάνω από τα 400.000 ευρώ, καθώς πρέπει να καταβάλω κι εγώ τον δικό μου φόρο (ΦΠΑ)».

Εν ολίγοις, ο συγκεκριμένος κατασκευαστής ζήτησε από τον υποψήφιο πελάτη του να συνεργήσει σε φοροδιαφυγή. Το παραπάνω περιστατικό είναι πέρα για πέρα αληθινό και συνέβη πριν από λίγες εβδομάδες. Αποδεικνύει, δε, ότι οι ελεγκτικές αρχές πρέπει να επιδείξουν μεγάλη προσοχή στον κατασκευαστικό κλάδο, ώστε να αποφευχθούν τα φαινόμενα παράνομου πλουτισμού εις βάρος του Δημοσίου από επαγγελματίες και ιδιώτες, τα οποία κυριάρχησαν τα χρόνια πριν από την οικονομική κρίση. Πρόκειται για χρήματα, τα οποία σήμερα βρίσκονται, σε μεγάλο βαθμό, σε καταθέσεις ξένων τραπεζικών ιδρυμάτων, συνήθως σε φορολογικούς «παραδείσους».

Οπως αναφέρουν φορείς της αγοράς ακινήτων, η παραπάνω πρακτική δεν αποτελεί μεμονωμένο φαινόμενο κάποιου «σάπιου φρούτου» του κλάδου, αλλά για διαδεδομένο τρόπο λειτουργίας πληθώρας επαγγελματιών, ακόμα και σήμερα. Σημειώνουν, δε, ότι εφόσον η τροχιά ανάκαμψης της οικονομίας συνεχιστεί και αρχίσουν να πληθαίνουν οι – λιγοστοί ακόμα – ενδιαφερόμενοι αγοραστές νεόδμητων διαμερισμάτων, τα σχετικά περιστατικά θα αποτελέσουν εκ νέου τον κανόνα λειτουργίας της αγοράς κατοικίας και όχι την εξαίρεση. Αλλωστε, το «σύστημα» αυτό εξυπηρετεί και τις δύο πλευρές, καθώς ο μεν κατασκευαστής γλιτώνει φόρους και εισφορές, ο δε αγοραστής, μεταξύ άλλων, καλείται να δικαιολογήσει σαφώς χαμηλότερο ποσό στο «πόθεν έσχες» που θα συμπληρώσει για την αγορά του ακινήτου, ενώ θα φορολογηθεί και με χαμηλότερο φόρο μεταβίβασης.

Δεν δηλώθηκαν 70 δισ. ευρώ

Υπολογίζεται ότι τουλάχιστον 40 δισ. ευρώ αδήλωτων εισοδημάτων (από τη διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής και της πραγματικής τιμής) διακινήθηκαν κατά τα προηγούμενα χρόνια στην οικοδομή. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, κατά τη δεκαετία 2001-2010 πωλήθηκαν στη χώρα 800.000 ακίνητα (νεόδμητα και μεταχειρισμένα), η πλειονότητα των οποίων πωλήθηκε σε τιμές αρκετά υψηλότερες των αντικειμενικών, επί των οποίων συντάχθηκαν τα σχετικά συμβόλαια. Με μια συντηρητική προσέγγιση απόκλισης της τάξεως των 60.000 – 80.000 ευρώ ανά ακίνητο, προκύπτει ότι είναι πιθανόν τα αδήλωτα κεφάλαια να κινούνται μεταξύ 50 και 70 δισ. ευρώ. Αντιλαμβάνεται, λοιπόν, κανείς το μέγεθος της φοροδιαφυγής.

Η δε ατιμωρησία του συστήματος αυτού, που αποτέλεσε καθεστηκυία πρακτική κατά την περίοδο από τα τέλη της δεκαετίας του ’90 και μέχρι και το 2008, συνηγορεί υπέρ της επανεμφάνισης του «μαύρου» χρήματος στην αγορά ακινήτων και της φοροδιαφυγής. Μακροπρόθεσμα, δε, λειτουργεί αρνητικά για την αγορά, καθώς οι τιμές «φουσκώνουν», ανάλογα με το ποσοστό του κέρδους που επιθυμεί να εξασφαλίσει ο εκάστοτε πωλητής-κατασκευαστής. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι τιμές πώλησης νεόδμητων διαμερισμάτων εκτινάχθηκαν κατά 150% κατά μέσον όρο εντός μιας περιόδου 10-12 ετών, χωρίς να υπάρξει ανάλογη άνοδος των εισοδημάτων και ασφαλώς χωρίς να δικαιολογείται από το ισοζύγιο προσφοράς-ζήτησης. Ο λόγος ήταν κυρίως ο τεράστιος όγκος διακινούμενου «μαύρου»-αδήλωτου χρήματος, που διακινούνταν, κατά κανόνα, εν γνώσει των Αρχών, αλλά και των τραπεζών, που ενέκριναν στεγαστικά δάνεια ακόμα και στο 100% της αξίας των προς απόκτηση ακινήτων.

Οι έλεγχοι δεν απέδωσαν

Παρότι η κατάρρευση των αγοραπωλησιών στην αγορά κατοικίας συμπαρέσυρε και τα αδήλωτα εισοδήματα, εντούτοις, οι έλεγχοι που έγιναν κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, προκειμένου να εντοπιστούν τα χρήματα αυτά και οι μεγαλύτεροι παραβάτες, ήταν μέχρι σήμερα αποσπασματικοί και πλημμελείς και δεν οδήγησαν σε κάποιο απτό αποτέλεσμα. Διασταυρώσεις στοιχείων που έγιναν, ήδη πριν από τρία και τέσσερα χρόνια, σε συνεργασία με τις τράπεζες, αποκάλυψαν ότι χιλιάδες φορολογούμενοι δεν μπορούν να δικαιολογήσουν σημαντικά ποσά από πωλήσεις ακινήτων. Μάλιστα, οι δανειστές ζητούσαν από τότε τον αναδρομικό έλεγχο όλων των αγοραπωλησιών ακινήτων από τις αρχές του 2000, θεωρώντας –δικαίως– ότι εκεί κρύβονταν τεράστια ποσά, που θα μπορούσε να διεκδικήσει το Δημόσιο, είτε από ΦΠΑ είτε από φόρο μεταβίβασης ακινήτων, αλλά και φόρο εισοδήματος που δεν πληρώθηκε ποτέ. Παρότι όμως οι τράπεζες προσκόμισαν στις ελεγκτικές αρχές έναν τεράστιο όγκο στοιχείων, που ενέπλεκαν ακόμα και συμβολαιογράφους, οι οποίοι συνέταξαν τα σχετικά συμβόλαια, εν τέλει, όπως φαίνεται, λόγοι πολιτικού κόστους απέτρεψαν μια οριστική λύση στο πρόβλημα, μέσω κάποιας νομοθετικής ρύθμισης.