ο Εθνικό Κτηματολόγιο είναι μια γενική, ενιαία, συστηματική και πάντοτε ενημερωμένη καταγραφή που περιλαμβάνει τη γεωμετρική περιγραφή και το ιδιοκτησιακό καθεστώς κάθε «τμήματος γης»με την ευθύνη και την εγγύηση του Δημοσίου. Η σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου αποσκοπεί στη δημιουργία ενός σύγχρονου, πλήρως αυτοματοποιημένου αρχείου ακίνητης ιδιοκτησίας με αποδεικτικό χαρακτήρα. Αυτό επιτυγχάνεται με την αποτύπωση των ακινήτων στα κτηματολογικά διαγράμματα και την οργάνωση σε κτηματοκεντρική βάση (με άξονα το ακίνητο) των νομικών, τεχνικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών για όλα τα ακίνητα της επικράτειας.
Σκοπός του Κτηματολογίου είναι να δημιουργηθεί μια κτηματολογική βάση που θα παρέχει διαρκώς ενημερωμένες, αξιόπιστες και ακριβείς, χωρικές – γεωμετρικές και νομικές πληροφορίες για όλα τα γεωτεμάχια. Για να επιτευχθεί ο σκοπός αυτός, θα πρέπει αρχικά κατά την κτηματογράφηση – όσον αφορά το γεωμετρικό κομμάτι του Κτηματολογίου – να γίνει ορθή αποτύπωση της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων και στην συνέχεια ορθή αντιστοίχιση αυτών, με τα δηλούμενα εμπράγματα δικαιώματα από τους ενδιαφερόμενους.
Στο νομό Καστοριάς, τη Δευτέρα 14-01-2019 θα ξεκινήσει το δεύτερο πρόγραμμα κτηματογράφησης, με το οποίο θα κτηματογραφηθεί πλέον το σύνολο του νομού. Η νέα μελέτη κτηματογράφησης αφορά το σύνολο του νομού πλην των περιοχών των προ Καποδιστριακών Δήμων, Καστοριάς (οικισμοί Καστοριάς, Αποσκέπου και Κεφαλαρίου), Άργους Ορεστικού (οικισμοί Άργους Ορεστικού και Κρεμαστής), και Κοινοτήτων Αμπελοκήπων, Δισπηλιού, Λεύκης (οικισμοί Λεύκης και Νέας Λεύκης), Μαυροχωρίου (οικισμοί Μαυροχωρίου και Κρεπενής), Μεσοποταμίας (οικισμοί Μεσοποταμίας και Κολοκυνθούς) και Πολυκάρπης, οι οποίοι είχαν κτηματογραφηθεί με το πρώτο πρόγραμμα κτηματογράφησης την περίοδο 1998 – 2008.
Όλα τα φυσικά και νομικά πρόσωπα, στο σύνολο των υπό κτηματογράφηση περιοχών, πρέπει να υποβάλουν δήλωση των εμπραγμάτων και εγγραπτέων δικαιωμάτων τους, ώστε να διασφαλίσουν την ακίνητη περιουσία τους. Τέτοια δικαιώματα είναι π.χ. η κυριότητα (πλήρης ή ψιλή), η επικαρπία, η δουλεία (οίκησης, διόδου κλπ), η υποθήκη / προσημείωση, οι αγωγές, οι ανακοπές, οι κατασχέσεις, οι μακροχρόνιες μισθώσεις, οι χρονομεριστικές μισθώσεις (time sharing), οι χρηματοδοτικές μισθώσεις ακινήτου (leasing), οι μεταλλειοκτησίες, καθώς και η μεταφορά συντελεστή δόμησης. Όποιος αποκτήσει δικαίωμα κατά την περίοδο συλλογής δηλώσεων υποχρεούται να υποβάλει δήλωση, ανεξαρτήτως από το αν το δικαίωμα έχει ήδη δηλωθεί από τον προηγούμενο δικαιούχο. Η δήλωση αφορά το δικαίωμα επί ακινήτου και όχι το ακίνητο. Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση που ένα ακίνητο ανήκει σε περισσότερα από ένα πρόσωπα, πρέπει όλοι όσοι έχουν δικαίωμα σε αυτό, να το δηλώσουν (π.χ. τόσο αυτός που έχει την ψιλή κυριότητα όσο και αυτός που έχει την επικαρπία του ακινήτου). Η προθεσμία υποβολής δηλώσεων για τους κατοίκους εσωτερικού είναι τρεις μήνες από 14 Ιανουαρίου 2019 έως 15 Απριλίου 2019. Η αντίστοιχη προθεσμία για τους κατοίκους εξωτερικού και το Ελληνικό Δημόσιο είναι έξι μήνες, από 14 Ιανουαρίου 2019 έως 15 Ιουλίου 2019.
Για να έχει το επιθυμητό αποτέλεσμα η δήλωση των εμπραγμάτων δικαιωμάτων, δηλαδή την καταχώρησή της στη βάση της κτηματογράφησης και την πρόκριση του δηλούμενου δικαιώματος, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων (φυσικά και νομικά πρόσωπα), θα πρέπει:
Α) να εντοπίσουν χωρικά, με βεβαιότητα, το ακίνητό τους, ώστε να καταστεί δυνατός ο προσδιορισμός της θέσης και των ορίων του, στους κτηματολογικούς χάρτες. Ο πλέον αξιόπιστος τρόπος εντοπισμού και προσδιορισμού των ορίων του ακινήτου είναι το εξαρτημένο[1] τοπογραφικό διάγραμμα στο Εθνικό Σύστημα Συντεταγμένων (ΕΓΣΑ87) που χρησιμοποιεί και το Εθνικό Κτηματολόγιο. Εφόσον υπάρχει τέτοιου τύπου τοπογραφικό θα πρέπει οπωσδήποτε να προσκομιστεί. Σε κάθε περίπτωση η υποβολή τοπογραφικού διαγράμματος είναι απαραίτητη[2] εφόσον:
- αυτό αναφέρεται ή προσαρτάται στο συμβόλαιο
- γίνεται επίκληση της χρησικτησίας ως αιτία κτήσης του ακινήτου
- έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια για το ακίνητο
- έχει ήδη συνταχθεί τοπογραφικό για οποιαδήποτε άλλη χρήση (π.χ. για τακτοποίηση αυθαιρέτου, εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, πράξη τακτοποίησης, διορθωτική πράξης εφαρμογής κλπ).
Εφόσον δεν υπάρχει τοπογραφικό διάγραμμα ο εντοπισμός γίνεται με τους παρακάτω τρόπους.
Στις δομημένες περιοχές η αναφορά της οδού και του αριθμού είναι επαρκής πληροφορία για τον εντοπισμό του ακινήτου. Επίσης στις περιοχές που υπάρχει διοικητική πράξη (π.χ. διανομή, αναδασμός ή πράξη εφαρμογής), είναι επαρκής πληροφορία η αναφορά του αριθμού της ιδιοκτησίας ή του κληροτεμαχίου κλπ, όπως αναφέρεται στην πράξη.
Στις υπόλοιπες περιπτώσεις μπορεί να εντοπιστεί το ακίνητο και να προσκομιστούν τα σχετικά στοιχεία:
α) Μέσω της «Υπηρεσίας Θέασης Ορθοφωτογραφιών», που παρέχεται δωρεάν από την Ελληνικό Κτηματολόγιο στον ιστότοπο www.ktimatologio.gr. Από την εφαρμογή αυτή μπορεί κανείς, επιλέγοντας Νομό και ΟΤΑ, να περιηγηθεί στον έγχρωμο ψηφιακό χάρτη της περιοχής που τον ενδιαφέρει και:
- να εντοπίσει το ακίνητό του
- να τοποθετήσει στο χάρτη τα όριά του (σχεδιάζοντας ένα σκαρίφημα)
- να μετρήσει τις διαστάσεις και το εμβαδόν του, σύμφωνα με την ακρίβεια που προσφέρει το υπόβαθρο της εφαρμογής και
- να εκτυπώσει την εικόνα για να την υποβάλει μαζί με τη δήλωσή του
Η εφαρμογή διαθέτει ειδικό εργαλείο info, με το πάτημα του οποίου εμφανίζονται στον χάρτη, οδοί, οικισμοί και σημεία ενδιαφέροντος της ευρύτερης περιοχής (π.χ. όνομα εκκλησίας, δημαρχείου, σχολείου), κάνοντας με τον τρόπο αυτό την περιήγηση και την αναζήτηση περιοχών ευκολότερη.
β) Με οποιαδήποτε μετρητική μέθοδο, ακόμα και μικρότερης ακρίβειας, όπως είναι η μέτρηση με ένα απλό GPS χειρός, για να εντοπιστεί περίπου τη θέση του ακινήτου, σημειώνοντας τις συντεταγμένες του.
Στο σημείο αυτό θα θέλαμε να σημειώσουμε ότι, στην περίπτωση που μεταξύ όμορων ιδιοκτησιών, μαζί με τη δήλωση προσκομιστεί τοπογραφικό διάγραμμα και ιδίως εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα στο σύστημα ΕΓΣΑ’87, για μία από αυτές, το διάγραμμα κτηματογράφησης θα διορθωθεί σύμφωνα με τις συντεταγμένες των κορυφών του ακινήτου στο προσκομιζόμενο τοπογραφικό διάγραμμα.
Β) να αναζητήσουν και να συγκεντρώσουν όλα τα αποδεικτικά, του δηλούμενου εμπράγματου ή εγγραπτέου δικαιώματος, έγγραφα, τα οποία θα προσκομίσουν σε απλά αντίγραφα. Τα έγγραφα αυτά μπορεί να είναι:
- Συμβολαιογραφικές πράξεις, Δικαστικές αποφάσεις, Διοικητικές πράξεις (πχ παραχωρητήρια), τα οποία συνοδεύονται από το πιστοποιητικό μεταγραφής τους στο οικείο Υποθηκοφυλακείο, ενώ για τις διοικητικές πράξεις που δεν μεταγράφονται αυτές συνοδεύονται από το ΦΕΚ δημοσίευσής τους.
- Για κληρονομιαία ακίνητα, Δήλωση αποδοχής κληρονομιάς και πιστοποιητικό μεταγραφής αυτής ή Κληρονομητήριο και έκθεση περιγραφής ακινήτων, ή
- όταν δεν έχει συνταχθεί αποδοχή κληρονομιάς ή άλλη ισοδύναμη πράξη (π.χ. κληρονομητήριο) και υφίσταται διαθήκη α) ο τίτλος του κληρονομούμενου (εφόσον υπάρχει), β) ληξιαρχική πράξη θανάτου, γ) αντίγραφο της δημοσιευμένης διαθήκης, δ) πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως άλλης διαθήκης και ε) πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως κληρονομιάς ή
- όταν δεν έχει συνταχθεί αποδοχή κληρονομιάς ή άλλη ισοδύναμη πράξη (π.χ. κληρονομητήριο) και δεν υφίσταται διαθήκη α) ο τίτλος του κληρονομούμενου (εφόσον υπάρχει), β) ληξιαρχική πράξη θανάτου, γ) πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, δ) πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης και ε)πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως κληρονομιάς.
- Για τα ακίνητα που το δηλούμενο δικαίωμα έχει αποκτηθεί με έκτακτη χρησικτησία: α) τελεσίδικη δικαστική απόφαση (εφόσον υπάρχει) β) έγγραφα από το συνδυασμό των οποίων αποδεικνύεται η 20ετής νομή και κατοχή του ακινήτου. Ενδεικτικά αναφέρονται:
- Υποθήκες και εν γένει βάρη στα ακίνητα για τα οποία δηλώνεται ως λόγος κτήσεως χρησικτησία,
- Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου, στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ του προσυμφώνου δικαιούχο,
- Συμβόλαια όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου,
- Πράξη αναγνώρισης ορίων,
- Μισθωτήρια που εμφανίζουν ως εκμισθωτή τον δηλούντα, εφόσον φέρουν βέβαιη χρονολογία,
- Δηλώσεις ενώπιον Δημόσιων Αρχών, ιδίως φορολογικών, όπως λ.χ. δηλώσεις στο έντυπο Ε9 της φορολογικής δήλωσης,
- Έγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, από τα οποία προκύπτει ότι αυτός αντιμετωπίστηκε ως κύριος του ακινήτου στο οποίο αφορά η δήλωση,
- Αποδείξεις καταβολής τελών πάσης φύσεως που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος,
- Αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης κλπ. προς τον δηλούντα,
- Αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή ενδεχομένως για άλλες εργασίες, εφόσον είναι διάτρητες ή πάντως δεν αμφισβητείται η χρονολογία τους,
- Παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχτηκαν με εντολή του δηλούντος και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο,
- Ένορκες βεβαιώσεις με το ως άνω περιεχόμενο, οι οποίες να έχουν συνταχθεί σε ανύποπτο από την έναρξη της διαδικασίας κτηματογράφησης χρόνο.
Συνίσταται η προσκόμιση όσο το δυνατόν περισσότερων εκ των άνω στοιχείων και οπωσδήποτε τουλάχιστον δύο.
Αναλυτικά τα συνυποβαλλόμενα με την δήλωση έγγραφα, που αφορούν τα δηλούμενα εμπράγματα και εγγραπτέα δικαιώματα, παρατίθενται στην ιστοσελίδα της Ελληνικό Κτηματολόγιο.
Η δήλωση, μετά την έναρξη της περιόδου υποβολής, θα μπορεί να υποβληθεί τόσο στο γραφείο Κτηματογράφησης, που θα λειτουργήσει στην πόλη της Καστοριάς επί της λεωφόρου Κύκνων 14, όσο και ηλεκτρονικά μέσω εφαρμογής που θα λειτουργήσει στον ιστοχώρο της Ελληνικό Κτηματολόγιο[3]. Η δήλωση υποβάλλεται από το ίδιο το φυσικό πρόσωπο ή τον νόμιμο εκπρόσωπο του νομικού προσώπου ή από τρίτο πρόσωπο, το οποίο είναι εφοδιασμένο με ειδικό πληρεξούσιο για τον σκοπό αυτό.
Όσον αφορά τη συμπλήρωση της δήλωσης αυτή γίνεται από τον ίδιο τον δηλούντα. Στις περιπτώσεις που κάποιος δεν μπορεί να συμπληρώσει ορθά την δήλωση, υπάρχει αδυναμία εντοπισμού ή ανεπαρκής εντοπισμός του ακινήτου και ελλείψεις ή ανεπαρκής νομική τεκμηρίωση του δηλούμενου δικαιώματος, θα πρέπει να απευθυνθεί στους κατάλληλους κατά περίπτωση (Μηχανικούς ή Νομικούς) επιστήμονες. Η προσφυγή κατά την περίοδο των δηλώσεων σε Μηχανικό ή Νομικό εξασφαλίζει την έγκαιρη και έγκυρη ενημέρωση των ενδιαφερόμενων, τον ορθό εντοπισμό του ακίνητου από τον Μηχανικό και την ορθή νομική τεκμηρίωση του δικαιώματος από τον Νομικό. Επίσης εξασφαλίζει στους ενδιαφερόμενους την ορθή συμπλήρωση της δήλωσης και την αποφυγή προβλημάτων, η αντιμετώπιση των οποίων στην περίοδο των ενστάσεων της κτηματογράφησης ή στη συνέχεια στο λειτουργούν Κτηματολόγιο, μπορεί να αποδειχθεί περίπλοκη, χρονοβόρα και ιδιαίτερα δαπανηρή.
Τα μέλη του Συλλόγου μας, με την άρτια επιστημονική κατάρτισή τους, μπορούν να συνδράμουν τους ενδιαφερόμενους στην επίλυση κάθε τεχνικού προβλήματος που αφορά την δήλωση των δικαιωμάτων τους, με τον ακριβή εντοπισμό του ακινήτου και την σύνταξη εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος. Η επίλυση νομικών προβλημάτων, εκφεύγει του επιστημονικού πεδίου του Αγρονόμου Τοπογράφου Μηχανικού και μπορεί να επιτευχθεί μόνο με την συνδρομή Νομικού. Σε κάθε περίπτωση, όταν θα τίθεται σε μέλος του Συλλόγου μας, ζήτημα νομικής φύσης, είναι εκ των προτέρων δεδομένο ότι, ο ενδιαφερόμενος θα συμβουλεύεται, να απευθυνθεί σε κάποιον Νομικό.
Το ζητούμενο αυτού του προγράμματος κτηματογράφησης είναι να μην επαναληφθούν τα λάθη της πρώτης περιόδου, τα οποία ταλανίζουν μέχρι σήμερα τους ιδιοκτήτες των ακινήτων αλλά και του επαγγελματίες και τις Υπηρεσίες που ασχολούνται με το Κτηματολόγιο, στον νομό Καστοριάς. Επίσης, πρώτιστο μέλημα όλων των επιστημόνων που θα εμπλακούν στη διαδικασία της δήλωσης των δικαιωμάτων επί των κτηματογραφούμενων ακινήτων, πρέπει να είναι: α) η πλήρης και αντικειμενική ενημέρωση, των φυσικών και νομικών προσώπων που θα απευθυνθούν σε αυτούς και β) η συμπλήρωση και υποβολή των δηλώσεων ιδιοκτησίας των ενδιαφερόμενων με δεδομένο τον έλεγχο και την πληρότητα, από τεχνικής και νομικής πλευράς, των αιτούμενων στοιχείων. Τα μέλη του συλλόγου μας, είναι επιστήμονες με εξειδίκευση και βαθιά γνώση του αντικειμένου του Κτηματολογίου, και εργάζονται με σκοπό την ορθή κατοχύρωση των δικαιωμάτων στη βάση του κτηματολογίου και σε καμία περίπτωση δεν αποσκοπούν στην εκμετάλλευση των δικαιούχων για την αποκόμιση πρόσκαιρου κέρδους.
Κλείνοντας θα θέλαμε να τονίσουμε πως σχετικά με, τις περιοχές του λειτουργούντος Κτηματολογίου στο νομό μας, σύντομα επίκειται η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών με την πάροδο της δεκατετραετίας[4] από την ημερομηνία ένταξης της κάθε περιοχής σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου. Η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών παράγει αμάχητο τεκμήριο, υπέρ των φερόμενων με τις πρώτες αυτές εγγραφές ως δικαιούχων, για τα δικαιώματα τα οποία αυτές αφορούν. Από τη δημιουργία του αμάχητου τεκμηρίου αποκλείεται οποιαδήποτε μεταβολή του περιεχομένου των πρώτων εγγραφών. Σε περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής ο πραγματικός δικαιούχος έχει ενοχική μόνον αξίωση κατά του αναφερόμενου ανακριβώς ως δικαιούχου για την απόδοση του πλουτισμού από τη δημιουργία του αμάχητου τεκμηρίου.
Μετά και την τελευταία παράταση που δόθηκε με την παράγραφο 3 του άρθρου 1 του ν. 4585/2017, μέσα στα έτη 2019 και 2020, επίκειται η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών, σε πέντε (5) περιοχές του νομού Καστοριάς. Συγκεκριμένα οριστικοποιούνται οι πρώτες εγγραφές στην:
- Τ.Κ. Μαυροχωρίου (που περιλαμβάνει και την περιοχή Κρεπενής) της Δ.Ε. Μακεδνών του Δήμου Καστοριάς την 09/08/2019
- Τ.Κ. Αμπελοκήπων της Δ.Ε. Ίωνα Δραγούμη του Δήμου Άργους Ορεστικού την 06/04/2020
- Τ.Κ. Πολυκάρπης της Δ.Ε. Μακεδνών του Δήμου Καστοριάς την 25/05/2020
- Τ.Κ. Δισπηλιού της Δ.Ε. Μακεδνών του Δήμου Καστοριάς την 24/11/2020 και
- Τ.Κ. Λεύκης (που περιλαμβάνει και τον οικισμό Νέας Λεύκης) της Δ.Ε. Αγίας Τριάδας του Δήμου Καστοριάς την 01/12/2020
Γίνεται σαφές ότι, οι πραγματικοί δικαιούχοι των γεωτεμαχίων στις πιο πάνω περιοχές, που έχουν διαπιστώσει ή θα διαπιστώσουν, ότι το δικαίωμα που έχει καταχωρηθεί στις πρώτες εγγραφές διαφέρει από το πραγματικό τους δικαίωμα, πρέπει να προχωρήσουν στις προβλεπόμενες από τον ν. 2664/1998 ενέργειες, για την διόρθωση των σφαλμάτων των πρώτων εγγραφών μέχρι τις ανωτέρω ημερομηνίες, ανά περιοχή. Με την πάροδο των ανωτέρω ημερομηνιών οι πρώτες εγγραφές καθίστανται οριστικές και δεν μπορούν πλέον να διορθωθούν. Αντίστοιχα τα γεωμετρικά στοιχεία των γεωτεμαχίων δεν θα μπορούν να διορθωθούν με τις μέχρι τις ανωτέρω προθεσμίες απλές μεθόδους γεωμετρικών μεταβολών.
Με εκτίμηση
Για το Δ.Σ. του Τμήματος Καστοριάς του
Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών
Ο Γραμματέας Ο Πρόεδρος
Λιόκος Χρήστος Γεωργάκης Νικόλαος
[1] Σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία αλλά και την νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα στο ΕΓΣΑ’87 μπορούν να συντάξουν μόνο οι διπλωματούχοι Αγρονόμοι Τοπογράφοι Μηχανικοί, οι διπλωματούχοι Πολιτικοί Μηχανικοί και οι Πτυχιούχοι Τοπογράφοι Μηχανικοί ΤΕ.[2] Ο∆ΗΓΙΕΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΥΠΟΒΟΛΗ ∆ΗΛΩΣΗΣ ΤΟΥ Ν.2308/95, ανακτήθηκαν από http://www.ktimatologio.gr/cadastralsurvey/Documents/Pages/Οδηγίες%20συμπλήρωσης%20Δ1.pdf[3] https://www.ktimanet.gr/CitizenWebApp/Entrance_Page.aspx[4] «Για τις περιοχές που κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση πριν από τις 2.8.2006, η αποκλειστική προθεσμία της περίπτωσης α΄ της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 (Α΄ 275) είναι δεκαπέντε (15) έτη, εφόσον δεν έχει ήδη λήξει μέχρι τις 30.11.2018. Ειδικά για τις περιοχές στις οποίες η προθεσμία των δεκατεσσάρων (14) ετών παρατάθηκε με τα άρθρα 126 του ν. 4514/2018 (Α΄ 14) και 18 του ν. 4551/2018 (Α΄ 116) και δεν έχει λήξει, όπως παρατάθηκε, μέχρι τις 30.11.2018, η προθεσμία του προηγούμενου εδαφίου επεκτείνεται κατά τρεις (3) ακόμα μήνες», άρθρο 1 παρ.3 του ν. 4585/2018 (ΦΕΚ 216/Α/2018),